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2026/01/28(水)

土地売却の確定申告は不要？利益がない場合や損失の特例を解説

土地の売却は、人生における大きな転機となることがあります。
そんな際、売却によって生じる税金の手続きについて、「確定申告は必要なのだろうか？」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。
税金に関する手続きは複雑に感じられることもありますが、ご自身の状況を正しく把握することが大切です。
ここでは、土地売却における確定申告の要否について、基本的な考え方から、申告が不要となるケース、そして必要となるケースまで、分かりやすく解説していきます。

土地売却の確定申告は不要か

利益がなければ原則不要

土地を売却した際に、売却価額から取得費や譲渡費用などの必要経費を差し引いた「譲渡所得金額」がプラス（利益）になっていなければ、原則として確定申告を行う必要はありません。
例えば、購入した時よりも低い価格で売却した場合など、損失が発生した場合は、税金を納める義務が生じないため、確定申告は不要となります。

損失でも特例で不要

土地を売却して損失が出た場合でも、その損失額を他の所得と相殺する「損益通算」などの特例を利用しないのであれば、確定申告は不要です。
損失が出たからといって、必ずしも確定申告をしなければならないわけではありません。
ただし、後述するマイホーム売却時の特例などを利用する場合は、申告が必要となることがあります。

土地売却の損益通算できない場合

土地や建物の売却によって損失が生じた場合、原則としてその損失を給与所得や事業所得といった他の所得と相殺することはできません。
これを「損益通算ができない」といいます。
しかし、マイホームを売却したときなど、一定の要件を満たす場合には、例外的に損失を他の所得と通算できる特例措置があります。
この特例を利用しない限り、損失のみの確定申告は不要となります。

土地売却の確定申告は必要か

譲渡所得が出たら申告

土地を売却した結果、取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得金額」に利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得は、売却した土地の購入代金や売却にかかった諸費用（仲介手数料、測量費など）を差し引いて計算されます。
この計算結果がプラスになったら、税務署に申告し、所得税および住民税を納める必要があります。

特例で納税額ゼロになるケース

マイホームを売却した場合など、一定の要件を満たす際には、「特別控除」などの税制上の特例措置を受けることができます。
例えば、マイホームを売却した際に利用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」などがあります。
これらの特例を適用することで、たとえ売却益があったとしても、課税される譲渡所得がゼロになり、結果的に納税額がゼロになるケースも少なくありません。
これらの特例を受けるためには、確定申告を行うことが必須となります。

マイホーム以外売却益は申告

マイホーム以外の土地、例えば投資用不動産や事業用不動産などを売却して利益が出た場合も、原則として確定申告が必要となります。
この場合の税金は、土地を所有していた期間によって税率が変わります。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として区分され、それぞれ異なる税率が適用されます。
いずれの場合も、利益が出た際には正確な計算に基づいた申告が求められます。

まとめ

土地売却における確定申告の要否は、売却によって利益が生じたかどうか、そして売却した土地がマイホームか否かといった条件によって判断されます。
基本的には、売却益が出た場合は確定申告が必要となります。
一方、損失が出た場合は原則として申告は不要ですが、マイホーム売却時の特例など、節税につながる制度を利用したい場合は申告が必須です。
ご自身の売却状況を正確に把握し、必要に応じて適切な手続きを行いましょう。