2026/01/21(水)
固定資産税評価額と実勢価格の関係とは？それぞれの価格の目安と調べ方を解説
不動産を所有していると、毎年「固定資産税」という税金がかかります。
この税額を計算する上で基準となるのが「固定資産税評価額」です。
しかし、この評価額がそのまま市場で取引される価格、つまり「実勢価格」とは異なることをご存知でしょうか。
不動産を売却したり購入したりする際には、この二つの価格の違いを理解し、実勢価格を把握することが重要となります。
ここでは、固定資産税評価額とは何か、そして実勢価格との関係や調べ方について解説します。
目次
固定資産税評価額とは
税額算定の基準となる評価額
固定資産税評価額とは、土地や家屋といった固定資産にかかる税金、すなわち固定資産税や都市計画税を算出する際の基準となる価格のことです。
この評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、各市町村が評価員によって決定されます。
評価額は3年に一度見直され、その時点での土地や家屋の状況、形状、面積などを考慮して算定されます。
この評価額に定められた税率を掛けることで、納付すべき税額が決まります。
実勢価格との違いを知る
固定資産税評価額は、税金を計算するための「行政上の評価額」であるのに対し、実勢価格とは、実際の不動産市場で取引が成立した「市場価格」を指します。
一般的に、固定資産税評価額は、実際の市場価格（実勢価格）よりも低い水準に設定されています。
これは、固定資産税評価額が公示地価の7割程度になるように調整されているためです。
したがって、固定資産税評価額だけを見て不動産の価値を判断すると、実際の市場価値との間に大きな乖離が生じることがあります。
実勢価格の調べ方と価格の目安
固定資産税評価額から価格を算出
固定資産税評価額から実勢価格の目安を算出する方法があります。
固定資産税評価額は公示地価の約7割、そして実勢価格は公示地価の約1.1倍から1.2倍と言われています。
これらの関係を基に、以下の計算式で実勢価格の目安を求めることができます。
実勢価格（目安）=固定資産税評価額÷0.7×1.1
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、2,000万円÷0.7×1.1＝約3,143万円が実勢価格の目安となります。
ただし、これはあくまで目安であり、実際の取引価格は立地条件や市場の動向によって変動します。
公示地価から実勢価格を推測
実勢価格の目安を知るために、公示地価を参考にする方法もあります。
公示地価は、国土交通省が毎年発表する、土地の正常な価格を示す指標です。
実勢価格は、この公示地価の1.1倍から1.2倍程度になると言われています。
実勢価格（目安）=公示地価×面積×1.1（または1.2）
公示地価は、国土交通省のウェブサイトにある「標準地・基準地検索システム」で調べることができます。
この公示地価に土地の面積を掛け、1.1倍（または1.2倍）することで、その土地の実勢価格の目安を推測することが可能です。
こちらも、あくまで参考値として捉えることが重要です。
まとめ
固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための基準となる価格ですが、実際の不動産市場で取引される実勢価格とは異なります。
実勢価格は、一般的に固定資産税評価額よりも高い水準にあり、公示地価とも関連があります。
固定資産税評価額から実勢価格の目安を算出するには、「固定資産税評価額÷0.7×1.1」という計算式が用いられます。
また、公示地価に面積と1.1～1.2倍を掛けることでも、実勢価格を推測できます。
これらの方法で得られる数値はあくまで目安であり、実際の取引価格は様々な要因で変動する点に留意し、不動産取引の参考にすることが賢明です。