2025/09/09(火)
古家付き土地売却で税金対策！賢く売却益を最大化する節税方法
古家付き土地の売却は、更地にするか、中古住宅として売却するか、古家付きのまま売却するか、様々な選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
売却益を最大化するためには、適切な売却方法を選択し、税金対策を綿密に計画することが不可欠です。
特に税金は、売却益に大きく影響を与えるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。
そこで今回は、古家付き土地売却における税金対策を、売却方法別の費用と比較検討しながら解説します。
目次
古家付き土地売却の税金対策
譲渡所得税の計算方法
古家付き土地の売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費には、土地の購入代金、購入時の諸費用（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用には、売却にかかった仲介手数料、印紙税、解体費用などが含まれます。
譲渡所得が算出された後、税率を適用して譲渡所得税額が決定されます。
税金軽減のための控除
譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度があります。
「居住用財産の譲渡所得の特別控除（マイホーム特例）」は、自己居住用としていた家を売却する場合に適用できます。
一定の条件を満たせば、最大3,000万円の控除が受けられます。
古家付き土地の場合、古家を解体した後に土地を売却する場合でも、条件を満たせば適用できる可能性があります。
また、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」は、空き家としていた家を売却する場合に適用でき、こちらも最大3,000万円の控除が受けられます。
これらの控除を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。
固定資産税の節税対策
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税されます。
古家付き土地の場合、建物が建っている間は、固定資産税が軽減される場合があります。
しかし、更地にして売却した場合、軽減措置が適用されなくなり、税額が増加します。
そのため、売却時期を検討し、固定資産税の負担を最小限に抑えることが重要です。
古家付き土地売却費用と税金の比較検討
更地売却の費用と税金
更地売却は、古家を解体してから土地を売却する方法です。
費用としては、解体費用、測量費用、仲介手数料、登記費用、譲渡所得税、印紙税、固定資産税（解体後の分）などが発生します。
解体費用は建物の規模や構造、立地条件によって大きく変動します。
固定資産税は、建物が存在しないため、軽減措置が適用されず、高額になる可能性があります。
中古住宅売却の費用と税金
中古住宅売却は、古家をそのまま、またはリフォームした上で中古住宅として売却する方法です。
費用としては、仲介手数料、譲渡所得税、印紙税、固定資産税などが発生します。
建物に価値が残っていれば、売却価格は高くなる可能性がありますが、修繕費用が発生する可能性も考慮する必要があります。
古家付き売却の費用と税金
古家付き売却は、古家を解体せずに土地と建物をセットで売却する方法です。
費用としては、仲介手数料、譲渡所得税、印紙税、固定資産税などが発生します。
解体費用はかかりませんが、売却価格は更地売却より低くなる傾向があります。
固定資産税は、建物があるため軽減措置が適用される可能性があります。
売却方法別の税金比較
売却方法によって、譲渡所得税額、固定資産税額が大きく異なります。
更地売却は、初期費用（解体費用など）が大きくなりますが、売却価格が高くなる可能性があります。
一方、古家付き売却は初期費用が少なくて済みますが、売却価格は低くなる可能性があります。
中古住宅売却は、建物の状態によって費用や売却価格が大きく変動します。
それぞれの売却方法のメリット・デメリットを比較検討し、税金対策を含めたトータルコストを計算することで、最適な売却方法を選択できます。
まとめ
古家付き土地の売却では、更地、中古住宅、古家付きの3つの売却方法があり、それぞれ費用や税金、メリット・デメリットが異なります。
譲渡所得税は売却益から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に課税され、マイホーム特例や空き家特例などの控除を活用することで税負担を軽減できます。
固定資産税は、建物の有無で税額が大きく変わるため、売却方法の選択に影響します。
最適な売却方法を選ぶためには、各方法の費用と税金、そして控除制度の適用可能性を綿密に比較検討することが不可欠です。
専門家への相談も有効な手段となります。
